Asuntolainan kilpailutus voi säästää pitkän laina-ajan aikana selvää rahaa, mutta halvin tarjous ei aina ole se, jossa näkyy pienin marginaali. Kunnollinen vertailu huomioi koron lisäksi pankin kulut, lyhennystavan, joustot, vakuusvaatimukset ja muut ehdot.
Kilpailutimme asuntolainat, pyytämällä kaikilta pankeilta tarjoukset samoilla lähtötiedoilla. Tällöin erot eivät huku erilaisten laina-aikojen ja kuukausierien taakse.
Sisällysluettelo:
Halvimmat asuntolainat vertailussa:
Miksi asuntolainojen hinnat vaihtelee?
Asuntolainalla ei ole kaikille yhtä samaa hintaa ja siksi asuntolainan kilpailutus kannattaa. Pankki hinnoittelee lainan hakijan tulojen, menojen, muiden velkojen, säästöjen, vakuuksien ja kokonaisasiakkuuden perusteella. Myös ostettava asunto ja varsinkin sen paikkakunta vaikuttaa arvioon.
Esimerkiksi kaupunkiasuntoon kasvukeskuksessa on helpompi saada lainaa kuin maaseudulla olevaan. Myös asunnon iällä ja tulevilla sekä tehdyillä remonteilla on väliä. Yhden hakijan edullisin pankki voi siksi olla toiselle kallis tai haluton myöntämään lainaa lainkaan.
Asuntolainan kilpailutus tapahtuu parhaiten siten, että pyydät usealta pankilta henkilökohtaisen tarjouksen ja vertaat tarjousten koko sisältöä. Pelkkä lainalaskurin tulos tai mainoksessa kerrottu esimerkkikorko ei ole tarjous. Lainan oikean hinnan näkee käytännössä vasta, kun pankki on arvioinut maksukykysi, vakuudet ja rahoitettavan kohteen.
Vertailusta tulee käyttökelpoinen vain, jos lähtöasetelma pysyy samana. Pyydä jokaiseen tarjoukseen sama lainamäärä, laina-aika, lyhennystapa ja mielellään sama viitekorko. Jos yksi pankki laskee kuukausierän 20 vuodelle ja toinen 30 vuodelle, pienempi erä ei kerro halvemmasta lainasta.
Mistä halvin asuntolaina koostuu?
Halpa asuntolaina on kokonaisuus. Hinta ratkaisee paljon, mutta myös sopimuksen käytännöllä on arvoa. Tiukasti hinnoiteltu laina voi osoittautua hankalaksi, jos jokainen maksuohjelman muutos maksaa tai talous ei kestä viitekoron nousua. Siksi asuntolainan kilpailutus kannattaa tehdä huolella.
Kokonaiskorko koostuu viitekorosta ja marginaalista
Vaihtuvakorkoisen asuntolainan nimelliskorko muodostuu tavallisesti viitekorosta ja pankin marginaalista. Viitekorko voi olla esimerkiksi euribor tai pankin oma korko. Marginaali on pankin asiakaskohtainen osuus, johon kilpailutuksella voi yleensä vaikuttaa suoremmin.
Sama marginaali ei silti takaa samaa hintaa. Tarjouksissa voi olla eri viitekorko, koron tarkistuspäivä tai korkosuojauksen hinta. Tarkista myös, mitä tapahtuu, jos viitekorko on negatiivinen, ja onko sopimuksessa korolle asetettu alaraja.
Todellinen vuosikorko kertoo marginaalia enemmän
Todellinen vuosikorko huomioi koron lisäksi lainaan liittyviä pakollisia kuluja. Näitä voivat olla järjestelypalkkio, toimitusmaksu ja säännöllinen lainanhoitomaksu. Sen rinnalla kannattaa tarkastaa lainan arvioitu kokonaiskustannus euroina.
Pankin on annettava asuntolainatarjouksen yhteydessä eurooppalainen standardoitu ESIS-tietosivu. Sen tarkoitus on helpottaa tarjousten vertailua. Lue erityisesti todellinen vuosikorko, maksettava kokonaismäärä, korkoehdot, maksuerät, vaaditut lisäpalvelut sekä ennenaikaista takaisinmaksua koskevat ehdot.
Todellista vuosikorkoa voi verrata luotettavasti vain silloin, kun lainamäärä, laina-aika ja muut oletukset ovat riittävän samanlaiset. Muuten prosenttiluvut näyttävät täsmällisiltä, vaikka ne kuvaavat eri ratkaisuja. Asuntolainan kilpailutus on käytännössä monimutkaisempaa kuin voisi kuvitellakaan.
Keskittäminen kannattaa usein
Asuntolainatarjoukseen saatetaan liittää käyttötili, kortti, sijoitustuotteita tai vakuutuksia. Laske mukaan palvelut, jotka ovat lainan ehtona tai jotka aiot oikeasti ottaa. Asiakasetu tai bonus on säästöä vain, jos pystyt käyttämään sen kuluihin, jotka muutenkin maksaisit. Asuntolainan kilpailutus on helpompaa, jos ei ota huomioon mahdollisia bonuksia, koska niistä saatava hyöty on usein maltillinen.
Pyydä pankkia erittelemään, muuttuuko marginaali tai jokin muu ehto, jos et keskitä palkkatiliä, vakuutuksia tai sijoituksia. Näin saat näkyviin lainan hinnan ja pankkipaketin hinnan erikseen. Pienen marginaaliedun vuoksi ei kannata sitoutua palveluihin, joiden vuosikulut syövät asuntolainan kilpailutuksesta saadun hyödyn.
Joustavuudella on ehtonsa ja hintansa
Selvitä ennen valintaa, mitä lyhennysvapaa, maksupäivän vaihto, laina-ajan muuttaminen ja ylimääräinen lyhennys maksavat. Kysy myös, miten pankki toimii, jos tulot hetkellisesti pienenevät. Joustoa ei myönnetä automaattisesti kesken laina-ajan, vaan pankki voi arvioida tilanteen uudelleen.
Kiinteäkorkoisen lainan tai pitkän korkojakson ennenaikaiseen takaisinmaksuun voi liittyä korvaus. Tämä kannattaa tarkistaa etenkin silloin, jos asunnon myynti tai pankin vaihto voi tulla ajankohtaiseksi lähivuosina.
Asuntolainat eri pankeista
Asuntolainaa tarjoavat Suomessa suuret valtakunnalliset pankit, paikalliset pankkiryhmät ja muutamat vaihtoehtoiseen luottoarviointiin keskittyvät toimijat. Kaikkien pankkien pitää arvioida hakijan maksukyky, velat, menot ja vakuudet, mutta jokainen pankki tekee luottopäätöksensä omilla kriteereillään. Yhden pankin kielteinen päätös ei siis tarkoita, ettei lainaa voisi saada muualta.
Asuntolainan kilpailutus kannattaa tehdä useassa pankissa samoilla lähtötiedoilla. Pankkien verkkosivuilla julkaistut laskelmat antavat suuntaa hintatasosta, mutta ne eivät ole henkilökohtaisia lainatarjouksia. Tässä vertailussa ei ole huomioitu määräaikaisia kampanjoita tai rajatuille asiakasryhmille tarkoitettuja etuja.
Nordea asuntolaina
Nordea on yksi Suomen suurimmista pankeista, ja sillä on toimintaa myös muissa Pohjoismaissa. Asuntolainan määrä, marginaali ja laina-aika määritellään hakijan maksukyvyn, vakuuksien ja ostettavan asunnon perusteella.
Nordean maaliskuussa 2026 julkaisemassa esimerkissä 160 000 euron ja 23 vuoden asuntolainan todellinen vuosikorko oli 3,40 prosenttia. Se oli tämän selvityksen matalin tavallinen ja kohtuullisen tuore esimerkkivuosikorko. Laskelmaa ei kuitenkaan voi pitää lupauksena siitä, millaisen marginaalin uusi hakija saa.
Pankin listahinta lainan järjestelypalkkiolle on 0,40 prosenttia lainamäärästä, kuitenkin vähintään 300 euroa. Automaattisen maksuerän veloituksesta peritään esimerkin mukaan 2,50 euroa kuukaudessa.
OP asuntolaina
OP Ryhmä muodostuu eri puolilla Suomea toimivista osuuspankeista. Paikallinen rakenne voi näkyä lainaneuvotteluissa, sillä hakemuksen käsittely ja lopullinen hinnoittelu tapahtuvat oman osuuspankin kautta.
OP:n toukokuussa 2026 julkaisemassa esimerkissä 170 000 euron asuntolainan laina-aika oli 20 vuotta. Esimerkin marginaali oli 0,70 prosenttia ja todellinen vuosikorko 3,60 prosenttia. Toimitusmaksu oli 0,40 prosenttia lainamäärästä eli 680 euroa.
OP:n kohdalla kannattaa pyytää kirjalliseen tarjoukseen marginaalin lisäksi kaikki perustamis-, hoito- ja muutoskulut. Eri osuuspankeista saadut tarjoukset voivat poiketa toisistaan.
Aktia asuntolaina
Aktia on valtakunnallisia suurpankkeja pienempi toimija, joka tarjoaa asuntolainojen lisäksi päivittäispankki-, säästämis- ja sijoituspalveluja. Asuntolainahakemuksen voi aloittaa verkossa, minkä jälkeen pankki arvioi hakijan talouden ja vakuudet.
Aktian toukokuussa 2026 julkaisemassa 150 000 euron esimerkissä laina-aika oli 22 vuotta, kokonaiskorko 3,282 prosenttia ja todellinen vuosikorko 3,45 prosenttia. Kyseessä oli tämän selvityksen toiseksi matalin tavallinen esimerkkivuosikorko.
Asuntolainan toimitusmaksu alkaa Aktian hinnaston mukaan 400 eurosta. Automaattisesta veloituksesta peritään esimerkissä 2,90 euroa kuukaudessa. Lopullinen marginaali määräytyy henkilökohtaisesti.
S-Pankki asuntolaina
S-Pankki tarjoaa asuntolainoja sekä asunnon ostamiseen että toisesta pankista siirrettävän lainan uudelleenrahoittamiseen. Lainapäätöksessä tarkastellaan tulojen lisäksi menoja, muita velkoja, vakuuksia ja talouden kykyä selviytyä korkojen noususta.
S-Pankin julkisessa esimerkissä 150 000 euron ja 15 vuoden lainan kokonaiskorko oli 3,50 prosenttia ja todellinen vuosikorko 3,70 prosenttia. Esimerkille ei ilmoitettu selkeää laskentapäivää, joten sen vertaaminen vuoden 2026 tuoreimpiin pankkiesimerkkeihin vaatii varovaisuutta.
Pankin markkinointiesimerkissä toimitusmaksu oli 500 euroa. Erillisessä hinnastossa toimitusmaksuksi ilmoitetaan vähintään 0,40 prosenttia lainamäärästä tai 300 euroa. Tämä tarkoittaisi 150 000 euron lainassa vähintään 600 euroa. Sovellettava hinta kannattaa tarkistaa omasta tarjouksesta.
Säästöpankki asuntolaina
Säästöpankkiryhmä koostuu itsenäisistä paikallisista Säästöpankeista. Ryhmällä ei ole yhtä kaikkialla Suomessa käytettävää asuntolainamarginaalia tai yhtenäistä palveluhinnastoa.
Lainan hinta määräytyy paikallisen pankin, hakijan maksukyvyn, vakuuksien ja asiakkuuden kokonaisuuden perusteella. Säästöpankkia ei tämän vuoksi voi sijoittaa valtakunnalliseen hintajärjestykseen ilman tietyn paikallispankin tarjousta. Tarjouksesta kannattaa tarkistaa myös kuukausimaksut ja lainaehtojen muuttamisesta perittävät kulut.
POP Pankki asuntolaina
POP Pankit ovat itsenäisiä paikallisia pankkeja, joten asuntolainojen hinnat ja myöntämiskriteerit voivat vaihdella pankkien välillä. Hakemus kannattaa lähettää suoraan oman alueen POP Pankkiin.
POP Pankin verkkosivulla ollut rahoitusesimerkki sisälsi 0,80 prosentin marginaalin ja 5,27 prosentin todellisen vuosikoron. Esimerkki oli kuitenkin laskettu marraskuussa 2023, jolloin viitekorot olivat nykyistä korkeammalla. Lukua ei siksi pidä käyttää POP Pankin nykyisen hinnan arvioimiseen. Vertailua varten tarvitaan uusi henkilökohtainen tarjous.
Danske Bank asuntolaina
Danske Bank on pohjoismainen pankki, joka tarjoaa Suomessa asuntolainoja muun pankkiasioinnin yhteydessä. Lainan ehdot määräytyvät hakijan tulojen, menojen, vakuuksien, muun velkatilanteen ja ostettavan asunnon perusteella.
Kesäkuussa 2026 julkaistussa tavallisessa esimerkissä lainamäärä oli 170 000 euroa ja laina-aika 25 vuotta. Kokonaiskorko oli 3,361 prosenttia ja todellinen vuosikorko 3,50 prosenttia.
Dansken tavallinen järjestelypalkkio on 0,60 prosenttia lainamäärästä. Esimerkkilainassa se tarkoitti 1 020 euroa. Automaattisesta maksuerästä veloitettiin 2,70 euroa kuukaudessa.
Bluestep Bank asuntolaina
Bluestep Bank poikkeaa perinteisistä asuntolainan kilpailutus pankeista siinä, että se painottaa hakijan nykyistä ja tulevaa maksukykyä. Pankki voi käsitellä hakemuksia myös tilanteissa, joissa tulot ovat epäsäännölliset tai tavallinen pankki on hylännyt lainahakemuksen.
Joustavampi arviointi näkyy hinnassa. Bluestepin julkisessa esimerkissä 120 000 euron ja 15 vuoden lainan kokonaiskorko oli 5,50 prosenttia ja todellinen vuosikorko 6,03 prosenttia. Järjestelypalkkio oli 2 500 euroa.
Pankin ilmoittama marginaali vaihtelee 2,00 ja 7,15 prosentin välillä. Järjestelypalkkio on 2,00 ja 4,00 prosentin välillä lainamäärästä, kuitenkin vähintään 1 000 euroa. Bluestep voi auttaa rahoituksen saatavuudessa, mutta julkisten hintojen perusteella se ei kuulu vertailun halvimpiin vaihtoehtoihin.
OmaSp asuntolaina
Oma Säästöpankki eli OmaSp tarjoaa asuntolainoja konttoreissa ja digitaalisten kanavien kautta. Marginaali määräytyy henkilökohtaisesti, eikä pankki julkaise verkkosivuillaan sellaista edustavaa esimerkkivuosikorkoa, jonka voisi luotettavasti sijoittaa muiden pankkien rinnalle.
Julkisen hinnaston mukaan lainan perustamismaksu on 2,00 prosenttia lainamäärästä, kuitenkin vähintään 300 euroa. Lisäksi automaattisesta veloituksesta peritään neljä euroa. Jos lainaa otetaan 150 000 euroa, perustamismaksun listahinta olisi 3 000 euroa. Pankki voi sopia hinnasta asiakaskohtaisesti, joten todellinen kustannus pitää tarkistaa kirjallisesta tarjouksesta.
Kilpailuta asuntolaina vaihe vaiheelta
Hyvä asuntolainan kilpailutus ei vaadi kymmeniä hakemuksia. Muutama keskenään erilainen pankki antaa jo käsityksen siitä, millaisena markkina näkee hakemuksesi.
1. Laske oma enimmäisbudjettisi
Aloita summasta, jonka taloutesi kestää, älä pankin mahdollisesti tarjoamasta enimmäislainasta. Kirjaa nettotulot ja tavalliset menot realistisesti. Lisää mukaan vastike, sähkö, vakuutukset, liikkuminen, lasten menot, kunnossapito ja muut asumiskulut.
Kokeile kuukausierää myös selvästi nykyistä korkeammalla korolla. Finanssivalvonnan lainanhoitorasitusta koskevassa suosituksessa pankkien laskennan lähtökohtana on vähintään 6 prosentin korko ja enintään 25 vuoden takaisinmaksuaika, ellei kyse ole pitkäaikaisesti suojatusta lainasta. Oma laskelma saa olla tätäkin varovaisempi, jos tulot vaihtelevat tai asunto vaatii lähivuosina remontteja.
2. Kokoa hakemuksen tiedot valmiiksi
Pankki voi pyytää esimerkiksi tiedot palkasta tai eläkkeestä, työsuhteesta, säästöistä, sijoituksista, muista veloista ja säännöllisistä menoista. Yrittäjältä tarvitaan tavallisesti yrityksen taloustietoja useammalta kaudelta. Nykyisen asuntolainan siirrossa tarvitset lainan saldon ja ehdot. Ostokohteesta tarvitaan kohteen tyypin mukaan myös asuntoa ja taloyhtiötä koskevia asiakirjoja.
Luotonantajat käyttävät positiivisen luottotietorekisterin tietoja luottokelpoisuuden arvioinnissa. Rekisteri ei silti korvaa hakemusta eikä omaa selvitystäsi taloudesta. Tarkista omat rekisteritietosi etukäteen ja pyydä tietojen ilmoittajaa korjaamaan mahdolliset virheet.
3. Lähetä samanlainen pyyntö usealle pankille
Pyydä asuntolainan kilpailutus tarjoukset samalla lainamäärällä, laina-ajalla, lyhennystavalla ja korkovaihtoehdolla. Kolmesta viiteen hakemusta on monelle käytännöllinen määrä. Mukaan voi ottaa nykyisen pankin, suuren valtakunnallisen toimijan ja yhden tai kaksi muuta pankkia, joiden palvelumalli sopii omaan asiointiin.
Verkossa täytettävä hakemus nopeuttaa tietojen toimittamista, mutta se ei kevennä pankin vastuuta arvioida maksukykyä. Digitaalinen pankki ei siis automaattisesti myönnä asuntolainaa pienemmillä tuloilla, heikommilla vakuuksilla tai puutteellisilla tiedoilla.
4. Pyydä tarjoukset kirjallisina
Kirjaa jokaisesta tarjouksesta ainakin marginaali, viitekorko, todellinen vuosikorko, avauskulut, kuukausikulut, kokonaiskustannus, lyhennystapa ja vaaditut lisäpalvelut. Tarkista myös tarjouksen voimassaoloaika ja se, onko kyse alustavasta lainalupauksesta vai tiettyyn asuntoon sidotusta tarjouksesta.
Korot liikkuvat markkinoilla, joten eri päivinä laadittujen tarjousten kokonaiskorkoja ei pidä verrata sokkona. Marginaalin ja pankin omien kulujen vertailu säilyy usein selkeämpänä, kun viitekorko on sama.
5. Neuvottele parhaista ehdoista uudelleen
Ensimmäinen tarjous ei aina ole pankin viimeinen. Voit kertoa asiallisesti, että toisessa tarjouksessa marginaali tai kulut ovat alemmat, ja pyytää pankkia tarkistamaan hinnoittelunsa. Kilpailevan tarjouksen ehtoja ei kannata kuvata epämääräisesti. Täsmällinen vertailu tekee neuvottelusta uskottavan.
Älä kuitenkaan valitse pankkia painostavan määräajan vuoksi. Asuntolaina seuraa mukana vuosia, joten sopimukseen tutustumiseen käytetty ilta on hyvin käytettyä aikaa.
Miksi pankki hylkää asuntolainahakemuksen?
Hylkäys tuntuu helposti henkilökohtaiselta, vaikka kyse on pankin riskiarviosta. Pankit painottavat asioita eri tavoin, joten yhden pankin kielteinen päätös ei välttämättä tarkoita samaa kaikkialla. Mikään vakavasti toimiva luotonantaja ei silti voi ohittaa maksukyvyn arviointia, vaikka kyseessä olisi asuntolainan kilpailutus.
Tavallisia syitä kielteiseen päätökseen ovat liian pieni maksuvara, epävarmat tai vaikeasti todennettavat tulot, suuri velkamäärä, puuttuvat lisävakuudet kuten henkilötakaus tai rahoitettavan asunnon heikko vakuusarvo. Myös korkeat luottokorttirajat, osamaksut, taloyhtiölaina ja muut jatkuvat sitoumukset voivat pienentää lainavaraa. Joskus hakemuksessa on vain puutteellinen tai virheellinen tieto.
Näin etenet kielteisen päätöksen jälkeen
Pyydä pankilta mahdollisimman konkreettinen selitys siitä, mikä hakemuksessa esti lainan myöntämisen. Tarkista sen jälkeen tulot, menot, velat ja rekisteritiedot. Ratkaisu voi löytyä pienemmästä lainamäärästä, suuremmasta omarahoitusosuudesta, kalliiden velkojen maksamisesta tai edullisemmasta ostokohteesta.
Yhteishakija voi parantaa kokonaisuuden maksukykyä, mutta hän vastaa yhteisestä lainasta sopimuksen mukaisesti. Ketään ei pidä ottaa mukaan vain hakemuksen läpäisemiseksi. Myös läheisen antama lisävakuus on hänelle todellinen taloudellinen riski, ei muodollinen allekirjoitus.
Jos tulot ovat määräaikaisia, kausittaisia tai yrittäjätuloa, auta pankkia näkemään pidempi kehitys. Esitä sopimukset, tilinpäätökset ja muu aineisto johdonmukaisesti. Uusi hakemus kannattaa tehdä vasta, kun tiedät, mikä edellisessä kokonaisuudessa muuttui.
Lainakatto, omat säästöt ja vakuusarvo eivät ole sama asia
Finanssivalvonta päätti kesäkuussa 2026 nostaa asuntolainojen enimmäisluototussuhteen 95 prosenttiin myös muilla kuin ensiasunnon ostajilla. Ensiasunnon hankintaan otettujen lainojen katto säilyi 95 prosentissa. Lainakatto ei kuitenkaan lupaa, että pankki rahoittaa 95 prosenttia kauppahinnasta tai että viiden prosentin käteissäästö aina riittää.
Enimmäisluototussuhde perustuu lainan hyväksyttävien vakuuksien arvoon. Pankin ostettavalle asunnolle määrittämä vakuusarvo on yleensä sen kauppahintaa pienempi, joten väliin voidaan tarvita omia säästöjä tai lisävakuutta. Pankki voi myös oman riskiarvionsa perusteella vaatia lainakattoa enemmän omarahoitusta.
ASP-rahoituksessa omasäästöosuus on vähintään 10 prosenttia hankittavan asunnon hinnasta. Ensiasunnon ostajan kannattaa pyytää vertailuun sekä ASP-ratkaisu että tavallinen asuntolaina, jos molemmat ovat hänen tilanteessaan mahdollisia. Edullisuus selviää ehdoista, ei tuotteen nimestä.
Muista asuntokaupan kulut lainan ulkopuolella
Omarahoitusosuuden lisäksi tarvitset rahaa kaupankäynnin ja asumisen kuluihin. Asunto-osakkeen varainsiirtovero on 1,5 prosenttia velattomasta hinnasta. Kiinteistön varainsiirtovero on 3 prosenttia kauppahinnasta tai muusta vastikkeesta. Oman vakituisen asunnon asuntolainan korkoja ei ole voinut vähentää verotuksessa verovuodesta 2023 alkaen.
Budjetoi lisäksi esimerkiksi kuntotarkastus, muutto, vakuutukset ja heti tarvittavat korjaukset. Taloyhtiössä katso pelkän hoitovastikkeen ohella yhtiölaina, rahoitusvastike, korjaustarveselvitys ja päätetyt remontit. Halpa lainatarjous ei pelasta taloutta, jos itse asunto on arvioitu liian kevyin tiedoin.
Viitekorko ja lyhennystapa vaikuttavat riskiin
Euribor, prime vai kiinteä korko?
Lyhyt euribor reagoi korkomuutoksiin useammin kuin 12 kuukauden euribor. Pankin primekoron muutoksista päättää pankki omien ehtojensa perusteella. Kiinteä korko puolestaan tuo ennakoitavuutta sovituksi ajaksi, mutta sen hinta ja ennenaikaisen takaisinmaksun ehdot pitää tarkistaa.
Tulevaa korkokehitystä ei voi tietää varmasti. Siksi viitekorkoa ei kannata valita vain sen perusteella, mikä on tarjouspäivänä matalin. Arvioi, kuinka usein kuukausierä saa muuttua ja kuinka suuren nousun talous kestää.
Annuiteetti, tasalyhennys ja kiinteä tasaerä
Annuiteetissa maksuerä muuttuu koron mukana, mutta laina-aika pysyy lähtökohtaisesti sovittuna. Tasalyhennyksessä pääomaa lyhennetään joka erässä yhtä paljon, joten erät ovat alussa suuremmat ja pienenevät velan mukana, jos korko ei nouse. Kiinteässä tasaerässä maksuerä pyritään pitämään samana, jolloin korkojen muutos vaikuttaa tavallisesti laina-aikaan. Sopimuksessa voi olla rajat sille, kuinka paljon laina-aika saa venyä.
Pyydä pankilta laskelma samalla lyhennystavalla. Muuten kaksi samanhintaista lainaa voi näyttää kuukausierän perusteella aivan erilaiselta. Myös käänteinen asuntolaina voi toimia jos omistat jo asunnon.
Kannattaako korkosuojaus ottaa?
Korkokatto, korkoputki ja kiinteä korko voivat rajoittaa korkoriskiä, mutta suoja ei ole ilmainen. Hinta voi näkyä erillisenä maksuna, korkeampana marginaalina tai suojatun koron rakenteessa. Vertaa sekä suojaamatonta että suojattua vaihtoehtoa ja pyydä selitys siitä, missä tilanteessa suoja alkaa vaikuttaa.
Kysy samalla suojauksen kestosta, korkolattiasta, lainan ennenaikaisesta takaisinmaksusta ja siitä, jatkuuko suoja, jos vaihdat asuntoa. Suojaus voi sopia talouteen, joka tarvitsee ennakoitavan ylärajan kuukausierälle. Vahvan puskurin omaava lainanottaja voi päätyä toiseen ratkaisuun. Kyse ei ole yleispätevästä oikeasta valinnasta.
Paljonko pieni marginaaliero voi säästää?
Jos lainaa on jäljellä 200 000 euroa ja marginaalien ero on 0,20 prosenttiyksikköä, korkokulujen ero on lainan alkuhetken saldolla laskettuna noin 400 euroa vuodessa. Todellinen säästö muuttuu, kun pääoma lyhenee, korot vaihtuvat ja kulut eroavat. Esimerkki osoittaa silti, miksi muutama prosentin kymmenys ansaitsee huomion pitkässä lainassa.
Laske marginaalisäästön rinnalle järjestelypalkkiot, kuukausimaksut ja mahdollisen pankinvaihdon kulut. Nykyisen lainan siirtäminen ei ole kannattavaa, jos kertakulujen takaisin ansaitsemiseen kuluu pidempään kuin aiot pitää lainan tai asunnon.
Nykyisen asuntolainan kilpailutus
Vanhan asuntolainan kilpailutus onnistuu, vaikka asunnon ostosta olisi jo vuosia. Pyydä nykyiseltä pankilta lainan ajantasaiset ehdot ja jäljellä oleva pääoma. Lähetä nämä tiedot muille pankeille ja pyydä tarjous nimenomaan nykyisen lainan siirtämisestä.
Tarkista uuden lainan perustamiskulut, vakuuksien siirtoon liittyvät maksut, tilipalvelujen hinta ja vanhan sopimuksen mahdolliset purkukulut. Laske, monessako kuukaudessa alempi marginaali kattaa vaihdon kertakulut. Sen jälkeen voit pyytää myös nykyistä pankkia tarkistamaan tarjouksensa.
Pankin vaihtaminen ei ole itseisarvo. Jos nykyinen pankki vastaa kilpailijan hintaan ja ehdot palvelevat arkea, lainan siirrolle ei välttämättä jää taloudellista syytä.
Yleisimmät virheet asuntolainojen vertailussa
Katse jää pelkkään marginaaliin
Marginaali on helppo ymmärtää, mutta se ei sisällä kaikkia kuluja. Todellinen vuosikorko, euromääräiset kokonaiskulut ja palvelupaketin hinta täydentävät kuvaa.
Pientä kuukausierää pidetään halpana
Pitkä laina-aika pienentää kuukausierää, mutta kasvattaa tavallisesti koko laina-ajan korkokuluja. Vertaa myös maksettavaa kokonaismäärää.
Tarjouksissa on eri oletukset
Eri viitekorko, lyhennystapa tai laina-aika vääristää vertailun. Pyydä pankkia laskemaan tarjous uudelleen yhteisillä oletuksilla.
Keskittämisedut arvioidaan liian optimistisesti
Laske vain hyödyt, jotka todella saat ja pystyt käyttämään. Ota vastapuolelle kaikki paketin maksut sekä mahdolliset kalliimmat vakuutukset tai sijoituspalvelut.
Asunnon kulut unohtuvat
Lainan kuukausierä on vain osa asumisen hinnasta. Vastikkeet, verot, energia, vakuutukset ja remontit ratkaisevat, kuinka väljäksi arki jää.
Asuntolainan kilpailutus kokemuksia
Veera halusi varmuutta ensimmäiseen asuntokauppaansa
Veera oli ostamassa ensimmäistä omaa asuntoaan. Hän pyysi tarjoukset kolmelta pankilta, vaikka oli aluksi melko varma siitä, että valitsisi tutun pankkinsa. Tarjouksissa oli pieniä eroja marginaalissa, järjestelykuluissa ja lainan joustoehdoissa.
”Ajattelin ensin, että tarjoukset olisivat lähes samanlaisia kun minulla oli jo ASP-tili. Vertailu osoitti, että pienetkin ehdot vaikuttavat kokonaisuuteen. Pidin erityisesti siitä, että laskelmat käytiin rauhallisesti läpi ja sain kysymyksiini selkeät vastaukset. Valinta tuntui lopulta perustellulta eikä vain tutulta.”
Veera
Veera ei valinnut tarjousta pelkän marginaalin perusteella. Hänen päätökseensä vaikuttivat myös mahdollisuus muuttaa lyhennyserää sekä se, kuinka ymmärrettävästi lainaehdot selitettiin. Kuukausierässä syntynyt ero oli melko pieni, mutta koko laina-ajalle laskettuna sillä oli jo näkyvä vaikutus.
Oskari vertasi kokonaiskuluja kuukausierän sijaan
Oskari ja hänen puolisonsa etsivät rivitaloasuntoa. He olivat saaneet alustavan lainalupauksen omasta pankistaan, mutta halusivat tarkistaa, millaisia vaihtoehtoja muualla olisi tarjolla. Vertailua helpotti se, että he käyttivät kaikissa hakemuksissa samaa lainamäärää ja laina-aikaa.
”Kilpailutuksessa parasta oli se, että oma budjetti tuli käytyä kunnolla läpi. Emme etsineet vain halvinta kuukausierää, vaan lainaa, joka jättäisi talouteen sopivasti liikkumavaraa. Pohdin jopa aluksi asuntolainan ja vuokraamisen väliltä. Valitsemamme tarjous oli hieman edullisempi ja sen joustot sopivat meille hyvin. Prosessista jäi asiallinen ja myönteinen kokemus.”
Oskari
Oskari huomasi, että matala kuukausierä ei aina tarkoita edullisinta lainaa. Pitkä laina-aika pienentää yksittäistä maksuerää, mutta kasvattaa yleensä lainan kokonaiskorkoja. Tämän vuoksi hän vertasi kuukausierän lisäksi todellista vuosikorkoa ja koko laina-ajalle arvioituja kustannuksia.
Katri kilpailutti jo olemassa olevan asuntolainan
Asuntolainaa voi vertailla myös vuosia kaupanteon jälkeen. Katri päätti tarkistaa lainansa ehdot, kun hänen taloudellinen tilanteensa oli muuttunut ja jäljellä oleva lainamäärä oli pienentynyt. Hän pyysi tarjouksia kahdelta uudelta pankilta ja toimitti neuvottelua varten ajantasaiset tiedot tuloistaan ja lainastaan.
”En ollut varma, olisiko vanhan lainan kilpailuttamisesta hyötyä. Sain kuitenkin uusia vaihtoehtoja ja myös nykyinen pankkini tarkisti ehtojaan. Arvostin sitä, ettei päätöstä tarvinnut tehdä kiireessä. Lopulta jäin samaan pankkiin, mutta laina sopi muutosten jälkeen paremmin tämänhetkiseen tilanteeseeni. Varsinkin rakennuslainan kohdalla kilpailutus tulisi varmasti tarpeen.”
Katri
Katrin tapauksessa pankin vaihtaminen ei olisi ollut automaattisesti paras ratkaisu, sillä siirtoon olisi liittynyt uusia kuluja. Kun järjestelypalkkiot ja muut kustannukset otettiin mukaan laskelmaan, nykyisen pankin tarkistettu tarjous osoittautui hänelle sopivaksi.