Lainalupaus kertoo, millä ehdoilla pankki on valmis rahoittamaan asunnon hankintaa, mutta sanaa käytetään eri pankeissa hieman eri tavoin. Yhdelle hakijalle annettu asiakirja voi olla vasta alustava lainapäätös, toiselle jo pankkia sitova tarjous.
Voimassaolo ei sekään ole sama kaikkialla, ja lainan hinta voi vanhentua ennen itse lupauksen päättymistä. Siksi päätöksen nimi, ehdot ja päivämäärät kannattaa lukea ennen sitovan ostotarjouksen tekemistä.
Sisällysluettelo:
Hae lainaa näissä palveluissa:
Katso myös: Asuntolainan kilpailutus
Mitä lainalupaus tarkoittaa?
Lainalupaus on tavallisesti pankin ennakkokanta siihen, kuinka suuren lainan se voisi myöntää ja millaisilla ehdoilla. Termi liittyy ennen kaikkea asuntolainaan. Sen avulla ostaja saa realistisemman käsityksen hintaluokasta jo ennen kuin sopiva asunto on löytynyt.
Sana lupaus kuulostaa yksiselitteiseltä, mutta käytännössä sisältö ratkaisee enemmän kuin otsikko. Osa pankeista kutsuu lainalupaukseksi alustavaa arviota, joka perustuu hakijan ilmoittamiin tietoihin. Toisissa pankeissa sama sana tarkoittaa vasta kohteen tarkistamisen ja asiakirjojen toimittamisen jälkeen annettavaa, pankkia sitovaa lainapäätöstä.
Lainalupaus ei myöskään tarkoita, että raha olisi jo nostettavissa tilille. Ennen lainan nostamista pankki tarkistaa yleensä vielä kaupan kohteen, vakuudet, omarahoitusosuuden ja laina-asiakirjat. Lupauksessa mainittujen ehtojen täytyy toteutua.
Kulutusluotoissa, autolainoissa ja muissa vakuudettomissa lainoissa puhutaan useammin alustavasta lainapäätöksestä tai lainatarjouksesta. Logiikka on silti samankaltainen. Verkossa saatu myönteinen vastaus voi olla ehdollinen, kunnes henkilöllisyys, tulot, muut velat ja hakemuksen tiedot on tarkistettu.
Lainalupaus, alustava lainapäätös ja lainatarjous eivät aina ole sama asia
Pankkien sanasto vaihtelee. Asiakkaan kannalta selkein tapa on jättää nimikkeet hetkeksi sivuun ja tarkistaa, mitä asiakirjassa todella luvataan. Lainalupausta haetaan yleensä ennen asuntotarjouksen tekemistä, ja prosessi alkaa usein pankin lainaneuvotteluista.
Lainalaskelma on arvio, ei päätös
Lainalaskuri näyttää, millainen kuukausierä valitusta summasta, korosta ja laina-ajasta muodostuisi. Laskuri ei tavallisesti tarkista tuloja, menoja, luottotietoja tai vakuuksia. Sen antama summa ei ole lupaus lainan saamisesta.
Laskelma on silti hyödyllinen lähtökohta. Sillä voi kokeilla, mitä kuukausierälle tapahtuu koron noustessa tai laina-ajan lyhentyessä. Oman talouden kestävyys kannattaa arvioida pienemmälläkin lainamäärällä kuin laskuri näyttää mahdolliseksi.
Alustava lainapäätös perustuu rajattuihin tietoihin
Alustava lainapäätös kertoo, että hakemus näyttää ensimmäisen arvioinnin perusteella mahdolliselta. Päätös voi perustua hakijan itse ilmoittamiin tuloihin, menoihin, velkoihin ja säästöihin. Jos kaikkia tositteita tai ostettavan asunnon tietoja ei ole vielä tarkistettu, pankki varaa yleensä oikeuden arvioida asian uudelleen.
Myönteinen alustava päätös auttaa rajaamaan asunnon hakua. Sitä ei kuitenkaan pidä tulkita automaattiseksi hyväksynnäksi mille tahansa saman hintaiselle kohteelle.
Sitova lainalupaus velvoittaa pankkia ehtojensa rajoissa
Sitovassa lainalupauksessa pankki lupaa myöntää rahoituksen asiakirjaan kirjatuilla ehdoilla ja määräajan kuluessa. Sitovuus voi edellyttää, että tietty asunto on hyväksytty vakuudeksi, hakijan talous ei muutu ja kaikki pyydetyt asiakirjat toimitetaan.
Jos lupaus on todella sitova, sen pitäisi käydä tekstistä selvästi ilmi. Samalla asiakirjassa kerrotaan ehdot, joihin pankin sitoumus perustuu. Pelkkä myönteinen sävy tai suuri enimmäissumma ei osoita sitovuutta. Lainalupauksesta kannattaa tarkistaa voimassaoloajan lisäksi mahdolliset ehdot ja rajaukset sekä tutustua varsinaisiin lainaehtoihin huolellisesti.
Lainasopimus on prosessin viimeinen vaihe
Lainasopimuksessa sovitaan lopullinen lainamäärä, korko, marginaali, laina-aika, lyhennystapa, maksut, vakuudet ja muut ehdot. Lainalupaus edeltää yleensä tätä vaihetta. Hakemus tai käyttämättä jätetty tarjous ei tavallisesti velvoita ottamaan lainaa, mutta allekirjoitettu sopimus on eri asia.
Kuinka kauan lainalupaus on voimassa?
Lainalupaukselle ei ole yhtä kaikissa pankeissa käytettävää voimassaoloaikaa. Käytännössä sitova asuntolainalupaus voi olla voimassa esimerkiksi kolme tai kuusi kuukautta. Alustava tarjous voi olla voimassa lyhyemmän ajan, pidemmän ajan tai toistaiseksi, mutta sen tiedot tarkistetaan ennen lopullista päätöstä.
Ratkaiseva tieto löytyy omasta asiakirjasta. Siinä pitäisi näkyä viimeinen voimassaolopäivä tai muu selkeä määräaika. Jos päivämäärää ei löydy, asia kannattaa varmistaa pankilta kirjallisesti.
Lainalupaus ja lainan hinta voivat vanhentua eri aikaan
Tämä yksityiskohta jää helposti huomaamatta. Pankin lupaus myöntää laina voi olla voimassa useita kuukausia, vaikka tarjottu marginaali, kiinteä korko tai muu hinnoittelu olisi taattu vain lyhyemmäksi ajaksi.
Esimerkiksi lainan enimmäismäärä voi pysyä ennallaan, mutta uusi marginaali täytyy neuvotella, jos hinnoittelun määräaika umpeutuu. Vaihtuvakorkoisessa lainassa myös viitekorko määräytyy sopimuksen mukaisena ajankohtana. Siksi voimassaolosta kannattaa esittää kaksi erillistä kysymystä: kuinka kauan pankki lupaa rahoituksen ja kuinka kauan tarjottu hinta pysyy samana?
Vanhentunut lupaus ei yleensä jatku automaattisesti
Kun määräaika päättyy, pankki voi pyytää päivitetyn hakemuksen, uudet tulotiedot ja selvityksen nykyisistä veloista. Jatko voi hoitua kevyellä päivityksellä, mutta toisinaan luottokelpoisuus arvioidaan uudelleen laajemmin.
Uusi päätös voi poiketa aiemmasta. Lainamäärä, marginaali, vakuusvaatimus tai muut ehdot voivat muuttua korkotason, pankin hinnoittelun, sääntelyn tai hakijan tilanteen vuoksi. Aiempi myönteinen päätös ei takaa samanlaista jatkoa. Lainalupaus ei välttämättä vielä tarkoita, että pankki hyväksyy minkä tahansa ostettavan asunnon, sillä myös kohteen arvo ja lainan vakuuksien riittävyys arvioidaan.
Millaisia ehtoja lainalupaukseen voi sisältyä?
Lainalupauksen todellinen arvo näkyy sen ehdoissa. Tavallisia ehtoja ovat esimerkiksi seuraavat:
- Hakemuksessa annetut tiedot ovat oikeita ja pysyvät olennaisilta osin ennallaan.
- Tulot, työsuhde ja maksukyky voidaan todentaa pyydetyillä asiakirjoilla.
- Hakijalle ei synny uutta velkaa tai maksuhäiriötä ennen kaupantekoa.
- Ostettava kohde kelpaa pankille ja sen vakuusarvo on riittävä.
- Omarahoitusosuus ja mahdolliset lisävakuudet järjestyvät suunnitellusti.
- Yhteishakija, takaaja tai vierasvelkapantin antaja hyväksyy oman osuutensa.
- Kauppa tehdään ja laina-asiakirjat allekirjoitetaan määräajassa.
Ehdollisuus ei tee lupauksesta arvotonta. Se kertoo, missä rajoissa pankki on valmis toimimaan. Ongelmia syntyy silloin, jos hakija näkee vain hyväksytyn lainamäärän eikä huomaa, että kohde tai vakuus on vielä kokonaan arvioimatta.
Näin lainalupauksen hakeminen etenee
Prosessi vaihtelee pankista toiseen, mutta tavallinen etenemisjärjestys on melko suoraviivainen.
1. Laske oma kuukausibudjetti
Ensin kannattaa selvittää, paljonko lainanhoitoon voi käyttää ilman, että arki muuttuu jatkuvaksi tasapainoiluksi. Mukaan kuuluvat lainanlyhennyksen ja koron lisäksi vastike, sähkö, vakuutukset, liikkuminen, ruoka, lasten menot ja säännöllinen säästäminen.
Pankin hyväksymä enimmäislaina ei ole sama asia kuin itselle sopiva laina. Jos budjetti toimii vain nykyisellä korolla ja ilman yllätyskuluja, liikkumavaraa on vähän.
2. Täytä lainahakemus kokonaisilla tiedoilla
Hakemuksessa kysytään tavallisesti tuloista, työsuhteesta, asumismenoista, veloista, luottokorteista, varallisuudesta ja kotitalouden menoista. Yrittäjältä voidaan pyytää tilinpäätöksiä, veroasiakirjoja tai tuoreita kirjanpidon raportteja. Pääomatulot ja ulkomailta saadut tulot vaativat usein erillisiä tositteita.
Menojen vähättely ei paranna hakemusta kestävällä tavalla. Jos tiedot eivät vastaa tositteita tai tilitapahtumia, käsittely hidastuu ja aiempi päätös voi menettää merkityksensä.
3. Pankki arvioi maksukyvyn
Luotonantajan täytyy arvioida luottokelpoisuus ennen sopimuksen tekemistä. Arvio perustuu tuloihin, menoihin, muihin velkoihin ja hakijan taloudelliseen kokonaisuuteen. Pankki käyttää myös rekisteritietoja ja omia luotonmyöntöperiaatteitaan.
Päätös ei synny pelkän palkkatason perusteella. Kaksi saman verran ansaitsevaa hakijaa voi saada eri tuloksen, jos toisella on enemmän velkoja, suuremmat pakolliset menot tai vähemmän säästöjä.
4. Lainaehdoista neuvotellaan
Myönteisen arvion jälkeen käydään läpi lainamäärä, laina-aika, lyhennystapa, korko, marginaali, kulut ja vakuudet. Tässä vaiheessa saatu asiakirja voi olla alustava tarjous tai lainalupaus pankin käyttämästä sanastosta riippuen.
Ehtoja kannattaa tarkastella kokonaisuutena. Pieni marginaali ei yksin tee lainasta edullisinta, jos avausmaksut, kuukausikulut tai lisäpalvelujen hinnat ovat korkeita.
5. Kohde tarkistetaan ennen lopullista rahoitusta
Kun asunto löytyy, pankille toimitetaan kohteen tiedot. Asunto-osakkeesta tarvitaan yleensä ainakin myyntiesite, isännöitsijäntodistus, yhtiöjärjestys, tilinpäätös, talousarvio ja kunnossapitotarveselvitys. Kiinteistössä tarkasteltavia asiakirjoja ja riskejä on enemmän.
Pankki arvioi kohteen vakuusarvon ja tulevien kulujen vaikutuksen maksukykyyn. Vasta tämän jälkeen tiedetään, sopiiko juuri kyseinen asunto aiemmin hahmoteltuun rahoitukseen.
Mitä pankki arvioi ennen myönteistä päätöstä?
Tulot ja niiden jatkuvuus
Säännöllinen palkka on helppo todentaa, mutta määräaikainen työ ei yksin tarkoita automaattista hylkäystä. Pankki voi tarkastella alan työllisyystilannetta, työhistoriaa, koeajan vaihetta ja tulojen vaihtelua. Yrittäjän kohdalla paino on usein pidemmän ajan tuloksessa ja yrityksen maksukyvyssä.
Etuudet, eläke, vuokratulot ja muut tulot voidaan huomioida eri tavoin. Kaikkia tuloja ei välttämättä lasketa täysimääräisesti, jos niiden jatkuminen on epävarmaa tai niihin liittyy kuluja.
Menot ja kaikki nykyiset velat
Asuntolainan rinnalla huomioidaan esimerkiksi autolaina, opintolaina, osamaksut, luottokortit ja jatkuvat luotot. Myös käyttämätön luottoraja voi vaikuttaa pankin laskelmaan. Pieniä kuukausieriä sisältävät ostokset voivat yhdessä viedä yllättävän suuren osan maksuvarasta.
Positiiviseen luottotietorekisteriin on koottu tietoja yksityishenkilöiden luotoista ja tuloista. Rekisteri ei silti korvaa koko hakemusta, sillä esimerkiksi yritystulot ja pääomatulot voivat vaatia muun selvityksen. Hakija voi tarkistaa omat tietonsa ja pyytää virheellisten merkintöjen korjaamista.
Korkojen nousu ja talouden häiriövara
Pankki ei laske maksukykyä vain tämän päivän korolla. Se tekee yleensä kuormitetun laskelman, jossa korko on nykyistä korkeampi ja myös muiden velkojen hoitokulut otetaan huomioon. Tavoitteena on nähdä, selviäisikö kotitalous lainasta myös epäedullisemmassa tilanteessa.
Hakijan oma laskelma saa olla pankin arviota varovaisempi. Työttömyys, sairaus, perhevapaa tai kallis remontti eivät aina osu sopivaan hetkeen.
Säästöt, vakuudet ja ostettava asunto
Maksukyky ja vakuudet ovat eri kysymyksiä. Hyvät tulot eivät poista vakuusvajetta, eikä arvokas lisävakuus korjaa liian heikkoa kuukausittaista maksuvaraa.
Asuntolainojen enimmäisluototussuhde rajoittaa lainan määrää suhteessa hyväksyttäviin vakuuksiin. Sen lisäksi pankilla on oma tapansa määrittää asunnon vakuusarvo. Kauppahinta, velaton hinta ja pankin vakuusarvo voivat siis olla kolme eri lukua. Jos asunto ostetaan yhdessä, lainalupausta voidaan hakea yhteishakijan kanssa, jolloin pankki tarkastelee molempien hakijoiden taloudellista tilannetta.
Myös ostettava asunto voi muuttaa päätöksen
Hakijalle annettu alustava lainapäätös kertoo vasta osan kokonaisuudesta. Pankki arvioi myös sen, mitä ollaan ostamassa.
Asunto-osakkeessa huomio kiinnittyy muun muassa taloyhtiön velkoihin, vastikkeisiin, suunniteltuihin korjauksiin ja tontin omistusmuotoon. Jos asunnon myyntihinta on 180 000 euroa ja siihen kohdistuu 60 000 euroa yhtiölainaa, taloudellinen rasitus ei rajoitu myyntihintaan. Rahoitusvastike ja mahdollinen lyhennysvapaan päättyminen vaikuttavat kuukausimenoihin.
Pieni tai vaikeasti myytävä kohde voi saada pankilta varovaisemman vakuusarvon. Sama koskee asuntoa, jossa on huomattava korjausriski tai epäselviä asiakirjoja. Siksi tietyn suuruinen lainalupaus ei tarkoita, että kaikki saman hintaluokan asunnot hyväksytään.
Miksi lainalupausta ei aina saa?
Hylkäys tuntuu helposti henkilökohtaiselta, vaikka päätös perustuu pankin arvioon takaisinmaksukyvystä ja riskistä. Luotonantajalla ei ole velvollisuutta myöntää lainaa, ja sen on vältettävä luottoa, jota hakija ei todennäköisesti pysty hoitamaan.
Tavallisia hylkäyksen syitä ovat liian pieni maksuvara, epäsäännölliset tai vaikeasti todennettavat tulot, suuri kokonaisvelka, maksuhäiriömerkintä, puuttuva omarahoitusosuus, riittämättömät vakuudet tai pankille sopimaton kohde. Joskus ongelma on puuttuvissa asiakirjoissa eikä itse taloudessa.
Pyydä syystä mahdollisimman selkeä kuva
Yleisluonteinen kielteinen vastaus ei auta seuraavaa hakemusta. Pankilta voi kysyä, johtuiko päätös ensisijaisesti maksukyvystä, vakuuksista, kohteesta, tulon jatkuvuudesta vai puutteellisista tiedoista. Kaikkia sisäisen riskinarvioinnin yksityiskohtia pankki ei välttämättä avaa, mutta rajatumpi vastaus auttaa korjaamaan oikeaa asiaa.
Jos päätöksessä on käytetty virheellistä rekisteri- tai tulotietoa, pyydä tiedon korjaamista ja hakemuksen uutta käsittelyä. Oma arvio ei yksin riitä, vaan korjauksesta kannattaa toimittaa dokumentti.
Mitä tilanteelle voi tehdä?
Mahdollisia keinoja ovat lainamäärän pienentäminen, säästöjen kasvattaminen, kalliiden velkojen maksaminen pois ja tarpeettomien luottolimiittien sulkeminen. Tulot voidaan näyttää vakaammiksi pidemmän seurantajakson tai parempien asiakirjojen avulla. Jos kohteen vakuusarvo on ongelma, edullisempi asunto tai hyväksyttävä lisävakuus voi muuttaa laskelmaa.
Yhteishakija, takaaja tai lisävakuus ei ole yleislääke. Yhteishakija vastaa velasta, ja vakuuden antaja voi menettää omaisuuttaan, jos laina jää hoitamatta. Järjestelyn riskit pitää ymmärtää ennen allekirjoitusta.
Käsirahaa tai omarahoitusosuutta ei kannata rahoittaa uudella kulutusluotolla pankilta salaa. Uusi velka heikentää maksuvaraa, näkyy luottotiedoissa ja voi kaataa jo saadun alustavan päätöksen.
Voiko lainalupausta hakea useasta pankista?
Voi. Yhden pankin hylkäys ei tarkoita, että jokainen luotonantaja päätyy samaan tulokseen. Pankkien hinnoittelu, vakuusarviot, hyväksyttävät tulolajit ja sisäiset riskirajat eroavat toisistaan. Lakisääteistä luottokelpoisuuden arviointia mikään pankki ei kuitenkaan voi ohittaa.
Vertailussa kannattaa käyttää samoja lähtötietoja ja pyytää tarjoukset samalle lainamäärälle, laina-ajalle ja lyhennystavalle. Muuten halpa kuukausierä voi johtua vain pidemmästä laina-ajasta. Tarkasteltavia asioita ovat todellinen vuosikorko, marginaali, viitekorko, avaus- ja hoitomaksut, lyhennysjoustot, vakuusvaatimukset sekä mahdollisten lisäpalvelujen kustannukset.
Nopea verkkohakemus voi vähentää asiakkaan täytettävää työtä, mutta se ei tarkoita kevyempää luottokelpoisuuden tarkistusta. Myös verkossa toimiva luotonantaja voi pyytää lisäselvityksiä ennen lopullista päätöstä.
Lainalupaus ja asunnon ostotarjous
Alustava lainapäätös ei ole turvallinen peruste ehdottomalle ostotarjoukselle. Jos pankki ei ole vielä hyväksynyt kohdetta ja rahoitusta, tarjoukseen kannattaa kirjata rahoitusehto. Ehdossa määritellään selkeästi, että kauppa toteutuu vain, jos ostaja saa kohteeseen tarvitsemansa rahoituksen määräaikaan mennessä.
Ostotarjouksella voi olla taloudellisia ja oikeudellisia seurauksia. Siksi ehto kannattaa kirjoittaa yksiselitteisesti ja tarjous tehdä kirjallisesti. Kiinteistönvälittäjä voi auttaa tarjouksen laatimisessa, ja epäselvässä tai arvokkaassa kokonaisuudessa oikeudellinen neuvonta voi olla perusteltua.
Jos pankki on antanut nimenomaan kyseistä kohdetta koskevan sitovan lainalupauksen ja kaikki ehdot täyttyvät, rahoitusehdon tarve voi olla erilainen. Tämä kannattaa silti varmistaa pankilta ennen tarjouksen jättämistä, ei vasta sen hyväksymisen jälkeen. Ensiasunnon ostajan kannattaa kertoa pankille jo lainalupausta hakiessaan, jos rahoitus on tarkoitus järjestää ASP-säästöjen ja ASP-lainan avulla.
Mitkä muutokset voivat viedä pohjan lainalupaukselta?
Taloudessa ehtii tapahtua paljon muutamassa kuukaudessa. Pankille kannattaa ilmoittaa ainakin seuraavista muutoksista ennen kaupantekoa:
- Työsuhde päättyy, vaihtuu tai tulot pienenevät.
- Hakija ottaa autolainan, kulutusluoton, osamaksun tai uuden luottokortin.
- Nykyiseen velkaan haetaan suurempi luottoraja.
- Yhteishakija vetäytyy tai hänen taloutensa muuttuu.
- Säästöt tai lisävakuus eivät olekaan käytettävissä sovitulla tavalla.
- Ostettavan kohteen hinta, yhtiölaina tai korjaustarve poikkeaa hakemuksesta.
- Oman asunnon myynti viivästyy tai kauppahinta jää arvioitua pienemmäksi.
- Hakijalle syntyy maksuviiveitä tai maksuhäiriömerkintä.
Kaikki muutokset eivät johda kielteiseen päätökseen. Pankki voi päivittää laskelman, pienentää lainamäärää tai muuttaa ehtoja. Ikävin vaihtoehto on jättää muutos kertomatta ja huomata juuri ennen kauppaa, ettei aiempi lupaus enää päde.
Yleisimmät virheet lainalupauksen kanssa
Laskurin tulosta pidetään hyväksyttynä lainana
Laskuri ei tunne koko taloutta. Se on hyvä kokeiluväline, mutta ei luottopäätös.
Enimmäissumma muuttuu automaattisesti ostobudjetiksi
Asunnon hinnan lisäksi tarvitaan rahaa veroihin, muuttoon, vakuutuksiin, mahdollisiin remontteihin ja arjen puskuriksi. Koko hyväksyttyä summaa ei ole pakko käyttää.
Velaton hinta ja kuukausikulut jäävät sivuun
Suuri yhtiölaina voi tehdä edulliselta näyttävästä asunnosta kalliin. Rahoitusvastikkeen tuleva nousu on syytä laskea mukaan.
Voimassaolopäivä tarkistetaan, hinnoittelua ei
Lainalupaus voi olla voimassa, vaikka marginaalia tai kiinteää korkoa koskeva tarjous on jo päättynyt. Molemmista tarvitaan oma päivämäärä.
Uusi velka otetaan lupauksen saamisen jälkeen
Auton osamaksu tai luottokorttiostos voi muuttaa pankin maksuvaralaskelman. Lainalupauksen voimassaoloaika ei jäädytä hakijan taloustilannetta.
Kilpailutuksessa verrataan vain marginaalia
Kokonaiskulut ja lainaehdot ratkaisevat enemmän kuin yksi prosenttiluku. Myös joustojen hinta voi näkyä vasta vuosien päästä.
Lainalupaus kokemuksia
”Hain lainalupauksen ennen kuin aloin käydä asuntonäytöissä. Päätöksen ansiosta tiesin, millaisessa hintaluokassa pystyin liikkumaan, eikä aikaa kulunut omaan budjettiin sopimattomiin kohteisiin. Arvostin erityisesti sitä, että pankki selitti myös lupaukseen liittyvät ehdot.”
Aino
”Hakemukseni jäi aluksi odottamaan muutamaa lisäselvitystä, mikä tuntui hieman turhauttavalta. Kun olin toimittanut pyydetyt tiedot, sain alustavan lainapäätöksen nopeasti. Kokemus oli lopulta myönteinen, koska lainamäärä ja kuukausikulut käytiin läpi realistisesti.”
Jari
”Pyysin lainalupausta kahdesta pankista ja huomasin, että tarjousten ehdoissa oli selviä eroja. Pienemmältä näyttänyt marginaali ei ollutkaan ainoa kustannuksiin vaikuttava asia. Vertailu auttoi valitsemaan vaihtoehdon, jonka maksuerä ja joustot sopivat omaan talouteeni paremmin.”
Minna